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原創(chuàng)首發(fā) | 金角財經(jīng)

作者 | 塞爾達

雖然樓市的“金九銀十”已經(jīng)沉寂許久，但是通過最近出爐的9月數(shù)據(jù)，可以窺探到樓市正在發(fā)生的變化。

中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，其重點監(jiān)測的21城二手房共成交1096萬平方米，同比增長24.6%；商品房成交1273萬平方米，同比下降14%。

一邊是二手房企穩(wěn)，一邊是新房繼續(xù)低迷。

原因不難理解，房地產(chǎn)爆發(fā)債務危機后，由于擔憂新房爛尾，導致更多的購房者開始把目光轉(zhuǎn)移到二手房。

實際上，自6月份開始，二手房成交面積跌幅就已經(jīng)快速收窄；7-8月，二手房成交面積連續(xù)兩個月超過新房成交面積，且同比在8月轉(zhuǎn)正；9月，二手房成交面積同比增幅擴大至24.6%。

但是，二手房的回暖還沒有傳遞到新房。從房貸下調(diào)到稅收優(yōu)惠，從房企打折促銷到力推現(xiàn)房，以及地方政府及國企親自下場回購商品房，一系列至上而下的措施下，商品房銷售數(shù)據(jù)還是大幅下跌。

如何拯救新房,成為了樓市回暖的關鍵。

房企目標腰斬

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國商品房累計銷售面積為8.789億平方米，去年同期為11.42億平方米，同比下跌23%；累計銷售額為8.587萬億元，去年同期為11.9萬億元，同比下跌22.8%。

進入傳統(tǒng)的“金九銀十”后，情況同樣不理想。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額約4.67萬億元，同比跌幅達45.4%。

房企巨頭的數(shù)據(jù)會比整個行業(yè)好點，但依然處于十分低迷的水平。

萬科9月銷售面積為227萬平方米，在經(jīng)歷7月環(huán)比下跌30%、8月環(huán)比下跌6.42%后，在“金九銀十”首月環(huán)比小幅轉(zhuǎn)正為12.09%；

當月銷售面積同比下跌0.48%，盡管同比跌幅收窄，但萬科已經(jīng)連續(xù)17個月銷售面積同比下跌，上一次月銷售面積同比正增長還是2021年4月（1.58%）。

此外，9月份的跌幅收窄，有去年同期基數(shù)已較低的原因。

萬科9月銷售金額為347.3億元，環(huán)比增加12.14%，類似銷售面積的情況，在7月環(huán)比大幅下跌28.61%、8月環(huán)比下跌8.07%后，小幅轉(zhuǎn)正；

當月銷售金額同比下跌3.82%，這也是萬科月銷售金額連續(xù)17個月同比下跌，上一次同比正增長還是2021年4月（3.8%）。

從累計值看，今年1-9月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1936.9萬平方米，同比下跌34.26%；累計實現(xiàn)銷售金額3146.8億，同比下跌34.32%。

另一巨頭保利地產(chǎn)，9月份當月實現(xiàn)銷售面積227萬平方米，同比下跌8.3%。

2021年6月以來，保利地產(chǎn)僅兩個月同比正增長，分別為2021年8月（10.6%）和今年6月（25.23%）；

從累計值看，今年1-9月，保利地產(chǎn)銷售面積累計同比下跌24.5%。

9月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額383.95億，同比增長6.6%，保利地產(chǎn)并沒有公布今年6-8月銷售金額數(shù)據(jù)，據(jù)其公布的今年1-5月份數(shù)據(jù)顯示，前5個月銷售金額同比跌幅均大于20%，4月份當月同比跌幅甚至超過40%。

房地產(chǎn)市場的蛋糕不斷縮小，是市場的共識，當占有蛋糕份額最大的房企巨頭銷售數(shù)據(jù)都不理想時，規(guī)模更小的房企，情況就更慘了。

前三個季度銷售數(shù)據(jù)的大幅下滑，房企們能否完成全年銷售目標引起關注。

房企營銷團隊通常會在年初簽署銷售“軍令狀”，完成業(yè)績目標是硬性任務，從今年前三個季度的情況看，要完成目標的壓力并不小。

克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計了14家披露過年度目標的房企，截至2022年9月底，超過70%的房企目標完成率低于60%。

也就是說，要完成全年目標，這些房企需要在今年最后三個月里完成全年目標量的40%。

值得注意的是，包括遠洋集團、中國金茂、美的置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)等房企目標完成率都不足50%。

這些知名房企，要趕上全年目標量，需要在四季度沖全年目標量的一半以上，或者說，四季度要沖的量，要比前三個季度加起來還要多。

有央企營銷人士表示，截至9月，公司僅完成三分之一的目標，年底完成率能達到50%已經(jīng)算樂觀了。

巨大的目標完成壓力下，上述人士的公司開始采取一系列措施，包括要求旗下所有區(qū)域營銷負責人及項目負責人每隔10天必須拍攝視頻，反思階段性銷售情況并發(fā)送給公司高層等。

也有國企營銷人士表示，其所在區(qū)域公司的8個城市公司，僅1個公司完成銷售進度要求，其余7個都沒有趕上進度；

集團要求區(qū)域公司9月的認購額必須達到35億元，最終僅完成15億元，完成度僅43%，業(yè)績?nèi)笨谶_20億元。

房企一再強調(diào)銷售目標完成率，原因不難想象，在再融資普遍面臨困境的情況下，銷售回款成為救命錢，沖目標的壓力就可想而知。

離銷售目標越來越遠時，“金九銀十”被認為是救命的關鍵時刻，但從結(jié)果上看，依然令人十分失望。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，重點30城成交面積環(huán)比下降4%，同比下降29%；百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5709.6億元，同比下降25.4%。

9月份數(shù)據(jù)不佳后，房企又把力度放在國慶期間。

公開信息顯示，在國慶黃金周，房企普遍加大促銷力度，折扣幅度在六至八折間。

甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，樓市松綁政策作用有限，刺激購房最簡單粗暴的辦法就是大幅優(yōu)惠，“現(xiàn)在要比拼誰家降價更狠”。

然而，黃金周的數(shù)據(jù)同樣不理想。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，全國代表性城市共成交新房面積66.93萬平方米，同比下降37.7%；若與2019年至2021年國慶假期新房成交面積的平均數(shù)相比，則下降47.6%。

現(xiàn)房是解藥？

二手房和新房在“金九銀十”的分化數(shù)據(jù)，進一步體現(xiàn)了“能不能交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)越來越核心的問題。

正因如此，今年以來，期房銷售和現(xiàn)房銷售呈現(xiàn)出冰火兩重天。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，現(xiàn)房銷售面積累計值為1.51億平方米，累計同比增長13.2%，今年以來該增幅均大于10%，2-3月時甚至超過20%；

而期房銷售面積累計值為7.28億平方米，累計同比跌27.8%，4月份后該跌幅均大于25%。

銷售金額方面，今年1-8月，現(xiàn)房銷售額累計值為1.227萬億，累計同比微跌1.7%；期房銷售額累計值為7.359萬億，累計同比暴跌30.9%。

從占比上看，今年1-8月，現(xiàn)房銷售面積占比為17.18%，去年同期僅11.68%；現(xiàn)房銷售額占比為14.29%，去年同期為10.48%。

從房企的存貨情況看，也能得出類似的結(jié)果。

據(jù)克而瑞研究中心報告，65家上市房企今年中報顯示，現(xiàn)房庫存總量為1.36萬億元，較2021年底小幅下降4.2%，這是五年來65家房企的現(xiàn)房庫存首次下滑。

在過去，現(xiàn)房銷售多出現(xiàn)在商品房供過于求的三四線城市，在一線城市，除非開發(fā)商捂盤惜售，否則樓盤進入現(xiàn)售后，通常都只剩下“尾盤”。

然而，去年下半年開始，越來越多的購房者希望購買現(xiàn)房或者準現(xiàn)房，所謂“準現(xiàn)房”，常指3-6個月內(nèi)可交付的期房。

以北京為例，今年1-8月，北京現(xiàn)房銷售面積累計值為201.6萬平方米，同比增長7.25%；期房銷售面積累計值416.5萬平方米，同比跌14.44%；現(xiàn)房銷售面積占比32.62%，去年同期為27.86%。

有地產(chǎn)中介直言，盡管現(xiàn)房或許存在戶型、采光以及其他方面的瑕疵，但相比期房潛在無法交付的風險，現(xiàn)房更讓人放心。

時代中國、富力等多家房企在今年7、8月份推出現(xiàn)房銷售活動，時代中國甚至打出搞了一個“安心現(xiàn)房節(jié)”，口號也很直白：廣告再好不如現(xiàn)房可靠。

可是，主推現(xiàn)樓銷售就可以解決商品房的困局嗎？

成本是大問題。

有業(yè)內(nèi)人士表示，如果房企全部實施現(xiàn)房銷售，成本可能將增加20%至30%。

這種程度的成本上升壓力，連大型房企都無法承受。

今年上半年中報顯示，A股十大房企的毛利率中位數(shù)為16.61%，營業(yè)利潤（稅前概念）占營業(yè)總收入的比例中位數(shù)僅8.16%。

無論上述業(yè)內(nèi)人士說的是營業(yè)成本還是總成本，大范圍現(xiàn)樓銷售帶來的成本上漲壓力，都是目前房企們難以消化的。

這也意味著，如果要促銷現(xiàn)房，房價還要繼續(xù)上漲，在目前的環(huán)境下顯然不現(xiàn)實。

正因如此，當前現(xiàn)房銷售的試點，普遍遇冷。

更何況，“金九銀十”的降價促銷、力推現(xiàn)房等措施，看起來效果都一般。

這個時候，終于輪到地方政府和國企出手了。

政府下場

9月22日，湖北省政府采購網(wǎng)顯示，武漢漢南區(qū)自然資源和規(guī)劃局通過公開招標的方式，采購住宅200套，合同金額高達1.48億，均價為6128元/平方米。

圖源：湖北省政府采購網(wǎng)

據(jù)湖北省政府采購網(wǎng)補充信息顯示，該項目于2021年11月23日、2021年12月3日兩次公開發(fā)布了公開招標的資格預審公告，并進行了資格預審，均只有武漢奧山圣達置業(yè)有限公司參與且符合資格條件。

房價網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月18日，該區(qū)二手房均價為5996元/平方米，距離7月初高位6575元/平方米，下跌8.8%。

上述住宅是奧山國際冰雪運動旅游小鎮(zhèn)的奧山府項目，當?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局擬將這批住宅作為棚戶區(qū)改造安置房。

值得注意的是，該項目曾多次傳出工程進度緩慢、延期交付等狀況，而網(wǎng)上關于該項目發(fā)展商奧山的負面新聞，并不少見。

本次地方政府采購奧山的商品房，為其“紓困”的意圖顯而易見。

類似的手法正變得越來越多。9月以來，吉林省通化市棚戶區(qū)改造領導小組、黑龍江省拜泉縣房屋征收中心、甘肅省臨洮縣住房和城鄉(xiāng)建設局、貴州省都勻市住房和城鄉(xiāng)建設局等，均發(fā)布了采購商品房招標公告。

除了政府直接采購，也有地方鼓勵國企購買商品房。

9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署亦發(fā)文稱，鼓勵國企收購市場房源用于保障性住房；

9月底，溫州市鹿城區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)文，提及鹿城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營集團有限公司將收購城市商品房房源作為租賃房源；

2022年8月，鄭州地產(chǎn)集團面向全市以公開招投標的方式收購10萬套存量房源，用作人才公寓，據(jù)《鄭州日報》9月21日報道，第一批收購2萬套存量房源的目標已經(jīng)基本完成。

最終效果如何還不得而知，只能說“金九銀十”的數(shù)據(jù)表明目前作用還比較有限。

但是另一方面，二手房的回暖，也說明市場上依然存在大量的住房需求。

核心的問題，依舊是回到“能不能交樓”上面，這個問題不解決，新房銷售就不會起來。

提到爛尾房，就不得不說鄭州，鄭州的復工進度某種意義上代表了拯救爛尾樓的成功與否。

今年9月6日，鄭州提出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”，表示要在10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復工。

到10月6日，鄭州全市排查出147個已售停工、半停工商品住宅項目，其中145個實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復工。

根據(jù)河南頂端新聞的報道，爛尾房復工的挑戰(zhàn)依然不小，尤其是在資金方面，數(shù)百個樓盤的資金主要來自政府的紓困基金和銀行的專項借款，這些資金能在多大程度上保障項目復工后的可持續(xù)性，目前仍有待觀察。

樓市何時回暖，誰也不敢說，但是在那之前，一定是老百姓不再擔心買房會爛尾。

參考資料：

1.財新《多地政府和國企采購商品房，“去庫存”手段再現(xiàn)》

2.財新《前三季度業(yè)績同比“腰斬”，房企年底沖刺或現(xiàn)“踩踏式廝殺”》